Mulți părinți aleg să treacă apartamentul sau casa pe numele copiilor, convinși că astfel își pun averea la adăpost și simplifică lucrurile legate de moștenire. Gestul este făcut, de cele mai multe ori, din dragoste și încredere. Însă puțini se gândesc la ce s-ar putea întâmpla dacă relațiile de familie se deteriorează.
Ce faci dacă ai donat casa copilului tău, iar după câțiva ani acesta îți cere să pleci? Există un drept prevăzut de Codul civil care îți poate proteja locuirea, dacă a fost constituit în mod corespunzător.
Este vorba despre dreptul de abitație viageră, o soluție juridică pentru persoanele care doresc să transmită proprietatea copiilor, păstrându-și dreptul de a locui acolo pe durata vieții.
Ai trecut casa pe numele copiilor? Ce trebuie să verifici
În România, părinții pot transmite proprietatea unei locuințe către copii prin donație, vânzare sau alte acte juridice permise de lege.
În cazul unei donații, dacă părintele transmite întregul drept de proprietate fără să își rezerve un drept de folosință, situația sa juridică se schimbă.
Copilul devine proprietar, iar simplul fapt că părintele a locuit acolo zeci de ani nu îi garantează automat dreptul de a rămâne în casă pentru tot restul vieții.
De aceea, înainte de semnarea actelor, este importantă discutarea cu notarul a posibilității de a rezerva un drept de abitație viageră sau de uzufruct viager.
Dreptul de abitație viageră. Protecția care îți permite să locuiești în casă
Dreptul de abitație este reglementat de articolul 750 din Codul civil. Acesta permite titularului să locuiască într-un imobil care aparține altei persoane, în condițiile legii și ale actului prin care dreptul a fost constituit. Atunci când este stabilit pe durata vieții, vorbim despre abitație viageră.
De exemplu, o mamă care dorește să doneze apartamentul fiului său poate solicita rezervarea unui drept de abitație viageră în favoarea ei.
Fiul primește proprietatea grevată de acest drept, iar mama păstrează posibilitatea de a locui în apartament, potrivit condițiilor înscrise în act.
Dreptul nu apare automat pentru că persoana este părintele proprietarului. El trebuie constituit corespunzător.
Copilul te poate da afară dacă ai abitație viageră?
În principiu, un drept de abitație viageră valabil și opozabil nu poate fi ignorat de proprietar doar pentru că relațiile de familie s-au deteriorat.
Totuși, protecția concretă depinde de conținutul actului, de întinderea dreptului, de înscrierea în cartea funciară și de eventualele situații juridice speciale.
Este important să fie clar dacă dreptul privește întreaga locuință sau numai anumite încăperi.
Dacă apar amenințări cu evacuarea, schimbarea încuietorilor ori alte piedici în folosirea locuinței, actele trebuie analizate de un avocat.
Ce se întâmplă dacă fiul sau fiica vinde casa
O altă teamă a părinților este că locuința ar putea fi vândută unei persoane străine.
Un drept de abitație constituit și înscris corespunzător poate fi opozabil și unui cumpărător ulterior. Vânzarea nu înseamnă, prin ea însăși, dispariția dreptului de locuire.
Nu trebuie însă presupus că protecția funcționează identic în orice împrejurare. Ipotecile, executarea silită și ordinea înscrierilor pot necesita o analiză separată.
De aceea, verificarea cărții funciare este la fel de importantă ca citirea contractului.
Diferența dintre abitația viageră și uzufructul viager
Deși sunt adesea confundate, cele două drepturi nu sunt identice.
Abitația este destinată locuirii. Dreptul nu poate fi cedat, iar locuința nu poate fi închiriată în temeiul acestuia.
Uzufructul oferă, în general, posibilități mai largi de folosire a bunului și de obținere a veniturilor produse de acesta, cu respectarea legii și a contractului.
Un părinte care dorește doar să locuiască în apartament poate avea alte nevoi decât unul care vrea să îl poată închiria dacă se mută.
Alegerea trebuie discutată înainte de semnare, în funcție de situația familiei.
Ce trebuie să fie clar în contract
Atunci când părintele dorește să transmită casa, dar să continue să locuiască în ea, actul trebuie să prevadă clar:
- Cine beneficiază de dreptul de abitație sau de uzufruct
- Dacă dreptul este viager ori are o durată limitată
- Dacă privește întreaga locuință sau doar o parte
- Cum sunt repartizate cheltuielile și obligațiile
- Cum se realizează înscrierea în cartea funciară
- Dacă există și obligații de întreținere asumate de copil
Dreptul de a locui în casă nu înseamnă automat și obligația copilului de a asigura hrană, îngrijire sau sprijin financiar. Aceste aspecte trebuie analizate distinct.
Ai donat deja casa fără drept de abitație?
Situația este mai complicată dacă locuința a fost transmisă, iar părintele nu și-a rezervat niciun drept de folosință.
Abitația nu apare automat doar pentru că persoana este fostul proprietar sau continuă să locuiască acolo.
Dacă actualul proprietar este de acord, se poate discuta cu notarul despre constituirea ulterioară a unui drept de abitație sau de uzufruct.
Dacă există neînțelegeri, un avocat poate verifica actul inițial și eventualele remedii juridice.
O donație nu poate fi desființată numai pentru că părintele regretă decizia sau pentru că relația cu copilul s-a răcit.
Poate fi revocată donația pentru ingratitudine?
Codul civil prevede anumite situații grave în care se poate cere revocarea donației pentru ingratitudine.
Acestea nu trebuie confundate cu orice ceartă sau discuție neplăcută. Faptele, dovezile și condițiile legale trebuie analizate concret.
În plus, asemenea acțiuni sunt supuse unor termene. Persoana aflată într-o situație gravă ar trebui să consulte rapid un avocat, fără să presupună că donația poate fi desfăcută oricând.
Ce se întâmplă dacă părintele locuiește cu soțul sau soția
Articolul 750 permite titularului abitației să locuiască împreună cu soțul, copiii, părinții și alte persoane aflate în întreținere, în condițiile legii.
Totuși, dacă ambii părinți doresc protecție pe durata vieții, este important să discute expres cu notarul despre drepturile fiecăruia.
Faptul că unul dintre soți poate locui alături de titular nu trebuie confundat cu existența unui drept viager propriu, care să continue automat după decesul titularului.
Cine plătește întreținerea și reparațiile
Abitația viageră nu înseamnă că toate cheltuielile sunt suportate automat de copil.
Articolul 753 stabilește obligații privind reparațiile de întreținere, în funcție de partea din locuință folosită. Reparațiile majore și celelalte cheltuieli trebuie analizate potrivit regulilor aplicabile și contractului.
Aceste aspecte trebuie lămurite înainte de semnare, pentru a evita conflictele ulterioare.
Greșeala făcută din încredere
Una dintre cele mai riscante decizii este transmiterea întregii proprietăți numai pe baza unei promisiuni verbale.
„Stai liniștită, mamă, nu te dau niciodată afară” sau „Doar actele sunt pe numele meu” nu înlocuiesc un drept juridic constituit corespunzător.
Relațiile de familie se pot schimba. Pot apărea datorii, divorțuri sau alte împrejurări neprevăzute.
Înainte să semnezi, cere explicații pentru fiecare clauză. Dacă ai semnat deja, verifică atât contractul, cât și cartea funciară. Protecția locuirii trebuie să rezulte din acte, nu numai din promisiuni.
