Mulți români dețin terenuri sau case moștenite ori cumpărate în urmă cu zeci de ani, însă actele nu au fost niciodată actualizate. Lipsa documentelor sau faptul că proprietatea nu este înscrisă în cartea funciară poate crea probleme serioase, mai ales atunci când imobilul urmează să fie vândut sau moștenit.
În anumite situații, legislația permite notarea posesiei în cartea funciară, procedură care poate duce, dacă sunt îndeplinite toate condițiile prevăzute de lege, la înscrierea dreptului de proprietate.
Tocmai de aceea, proprietarii și moștenitorii ar trebui să verifice situația juridică a imobilului și să pună documentele în ordine înainte să apară litigii sau alte complicații.
Când pot apărea probleme cu o proprietate fără acte
Persoanele care au terenuri sau case fără acte actualizate ori fără înscriere în cartea funciară trebuie să acorde atenție situației juridice a acestor bunuri.
În cazurile în care legea permite notarea posesiei în cartea funciară, iar condițiile legale sunt îndeplinite, după trecerea termenului prevăzut de lege și în lipsa unor contestații sau litigii poate fi posibilă înscrierea dreptului de proprietate.
Astfel de situații apar frecvent în cazul caselor și terenurilor cumpărate ori moștenite de părinți sau bunici, ale căror documente nu au mai fost actualizate de foarte mulți ani.
Există și numeroase proprietăți care nu au fost niciodată înscrise în cartea funciară sau pentru care ultimele documente sunt foarte vechi.
De aceea, situația nu trebuie ignorată, deoarece lipsa unor acte clare poate duce la dificultăți atunci când apar moștenitori, cumpărători sau neînțelegeri privind dreptul asupra imobilului.
Ce înseamnă notarea posesiei în cartea funciară
Notarea posesiei este procedura prin care posesia exercitată asupra unui imobil poate fi înscrisă în cartea funciară, dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege.
În funcție de situația proprietății, persoana trebuie să demonstreze că folosește și stăpânește imobilul sub nume de proprietar și să prezinte documentele necesare.
După notarea posesiei, în anumite cazuri începe să curgă termenul prevăzut de lege.
Dacă în această perioadă nu apar litigii sau persoane care contestă drepturile asupra proprietății, iar toate celelalte condiții sunt îndeplinite, se poate ajunge la înscrierea dreptului de proprietate.
Ce documente pot fi necesare pentru actualizarea actelor
Procedura presupune obținerea mai multor documente, în funcție de situația concretă a terenului sau a casei.
Printre acestea se pot afla:
- certificat sau adeverință eliberată de primărie, din care să rezulte situația imobilului și a posesorului;
- documente din care să rezulte că terenul sau construcția nu aparține domeniului public;
- dovada achitării impozitelor și taxelor locale;
- proces-verbal de vecinătate, atunci când este necesar;
- declarație pe propria răspundere privind posesia imobilului;
- alte acte cerute în funcție de situația proprietății.
Lista exactă poate diferi de la un caz la altul, motiv pentru care documentele trebuie verificate înainte de începerea procedurii.
Rolul firmei de cadastru
Un pas important îl reprezintă colaborarea cu un specialist autorizat în cadastru.
Acesta va face măsurătorile necesare, va verifica terenul și construcțiile și va întocmi documentația cadastrală necesară pentru prima înscriere sau pentru actualizarea situației existente.
Dosarul poate include, în funcție de caz:
- copie după cartea de identitate;
- certificat fiscal;
- certificat de căsătorie, dacă este necesar;
- acte vechi privind proprietatea;
- alte documente solicitate de autorități.
Ce se întâmplă după depunerea dosarului
După întocmirea și depunerea documentației la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, situația proprietății este analizată.
În cazul procedurilor care presupun notarea posesiei, trebuie respectat termenul prevăzut de lege.
Dacă nu apar contestații, litigii sau alte persoane care revendică drepturi asupra imobilului și sunt îndeplinite toate condițiile legale, procedura poate continua cu înscrierea dreptului de proprietate.
După finalizarea formalităților, proprietatea va avea situația juridică înscrisă în cartea funciară.
Ce trebuie să faci dacă există o casă pe teren
Dacă pe teren există și o locuință, trebuie verificată separat situația construcției.
Pentru înscrierea unei case în cartea funciară pot fi necesare, în funcție de modul și perioada în care a fost construită:
- autorizația de construire;
- procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor;
- certificatul de atestare a edificării construcției;
- alte documente prevăzute de legislație.
Dacă aceste acte lipsesc, situația trebuie analizată împreună cu specialistul în cadastru și cu autoritățile competente.
Ce se întâmplă dacă există mai mulți posesori sau moștenitori
Dacă proprietatea aparține sau este folosită împreună cu alți membri ai familiei, situația fiecărei persoane trebuie clarificată.
Pot exista mai mulți moștenitori sau mai multe persoane care dețin cote din aceeași proprietate.
În astfel de cazuri pot fi necesare documente precum:
- copii după actele de identitate;
- certificate de căsătorie sau de stare civilă;
- certificate fiscale;
- documente privind moștenirea;
- alte acte justificative.
Dacă succesiunea nu a fost făcută, aceasta poate trebui clarificată înainte ca proprietatea să poată fi vândută.
Nu arunca actele vechi, chiar dacă sunt scrise de mână
Orice document care poate demonstra proveniența sau posesia unei proprietăți poate deveni important.
Contracte vechi, chitanțe, înscrisuri de mână, certificate, schițe sau alte documente păstrate de părinți și bunici nu trebuie aruncate.
Chiar dacă par lipsite de valoare, unele dintre ele pot ajuta la stabilirea istoricului imobilului și la clarificarea situației juridice.
De aceea, toate actele găsite în familie ar trebui păstrate și prezentate specialistului care se ocupă de documentație.
Poți vinde o casă dacă nu ai actele în regulă?
O proprietate cu situația juridică neclară poate fi foarte dificil de vândut.
Înainte de vânzare trebuie verificat cine este proprietarul legal, dacă succesiunea este făcută, dacă terenul are cadastru și carte funciară și dacă locuința este înscrisă corect.
Dacă documentele lipsesc sau există neconcordanțe, acestea trebuie de regulă rezolvate înainte de încheierea tranzacției.
Din acest motiv, este recomandat ca verificarea să fie făcută înainte de găsirea unui cumpărător.
Ce faci dacă ai moștenit casa de la părinți sau bunici
În cazul unei case bătrânești rămase în familie, trebuie verificat mai întâi dacă există acte de proprietate pe numele persoanei decedate și dacă succesiunea a fost dezbătută.
Dacă există mai multe generații pentru care succesiunea nu a fost făcută, situația poate deveni mai complicată și pot fi necesare mai multe etape.
Este important să fie strânse toate actele disponibile și să fie verificate împreună cu notarul.
Ce trebuie să faci înainte să începi procedura
Dacă ai un teren sau o casă fără acte clare, nu este recomandat să începi procedurile fără să verifici mai întâi situația exactă.
Strânge toate documentele vechi, verifică evidențele de la primărie și situația din cartea funciară și discută cu un specialist autorizat în cadastru.
Dacă este vorba despre moștenire, mergi și la notar.
În situațiile în care există conflicte între moștenitori sau alte persoane revendică proprietatea, poate fi necesară consultarea unui avocat.
Fiecare proprietate poate avea o situație diferită, iar procedura corectă depinde de actele existente, de istoricul imobilului și de modul în care acesta a fost dobândit.
