Mulți părinți se gândesc să treacă apartamentul sau casa pe numele copiilor încă din timpul vieții. Motivele sunt diferite: vor să stabilească din timp cui rămâne locuința, să evite eventuale conflicte între moștenitori sau pur și simplu să își ajute copiii.
Dar apare o întrebare esențială: poți transfera proprietatea copilului și, în același timp, să fii sigur că vei putea locui acolo până la sfârșitul vieții?
Legislația permite constituirea unor drepturi care oferă o asemenea protecție, însă alegerea actului juridic și formularea clauzelor sunt extrem de importante.
Poți trece locuința copilului și să păstrezi dreptul de a sta acolo
Una dintre variante este transferarea proprietății cu rezervarea unui drept viager de abitație.
În această situație, copilul dobândește proprietatea, iar părintele își păstrează dreptul de a locui în imobil, potrivit condițiilor prevăzute în act.
Dacă dreptul este constituit pe durata vieții și înscris corespunzător în cartea funciară, protecția nu se bazează doar pe promisiunea verbală a copilului.
Există însă un aspect pe care părintele trebuie să îl înțeleagă înainte de semnare: după transfer, acesta nu mai deține proprietatea în forma avută anterior.
Abitație sau uzufruct viager?
Cele două noțiuni sunt adesea confundate, dar nu sunt identice.
Dreptul de abitație este orientat în principal către posibilitatea titularului de a locui în imobil.
Uzufructul viager oferă, în principiu, drepturi mai largi asupra folosirii bunului și a fructelor acestuia, în limitele stabilite de lege și de actul încheiat.
De aceea, pentru un părinte care dorește să transfere nuda proprietate copilului, dar să își păstreze o protecție extinsă asupra folosinței locuinței până la deces, varianta uzufructului viager merită analizată împreună cu notarul.
Alegerea între abitație și uzufruct nu trebuie făcută după o formulă generală, deoarece depinde de ceea ce dorește concret proprietarul.
Ce se întâmplă dacă fiul sau fiica vinde locuința
Acesta este unul dintre cele mai importante riscuri care trebuie discutate înainte de transfer.
Faptul că părintele își rezervă un drept real asupra locuinței nu înseamnă neapărat că proprietarul nu poate înstrăina drepturile pe care le deține.
În schimb, existența și înscrierea dreptului părintelui pot produce efecte și față de un eventual cumpărător, în condițiile legii.
Tocmai de aceea este important ca actul să fie redactat corect și dreptul rezervat părintelui să fie înscris în cartea funciară.
O altă variantă: contractul de întreținere
Dacă părintele nu dorește doar să locuiască în imobil, ci urmărește și să primească sprijin pe parcursul vieții, poate fi analizat contractul de întreținere.
Prin acesta, una dintre părți transmite un bun sau un capital, iar cealaltă își asumă obligația de întreținere în condițiile stabilite prin contract și de lege.
În funcție de situație, întreținerea poate presupune hrană, îngrijire, cheltuieli necesare traiului și alte prestații convenite.
Este foarte important ca obligațiile să fie stabilite cât mai clar.
Formulări vagi precum „copilul va avea grijă de părinte” pot deveni surse de conflict dacă relațiile dintre părți se deteriorează.
Ce se întâmplă dacă obligația de întreținere nu este respectată
Un contract de întreținere nu îi oferă copilului dreptul de a ignora ulterior obligațiile asumate.
Dacă apar probleme serioase privind executarea întreținerii, legea oferă mecanisme prin care situația poate fi soluționată, inclusiv prin intermediul instanței în cazurile prevăzute de Codul civil.
În practică însă, un litigiu poate însemna timp, cheltuieli și necesitatea administrării unor probe.
Din acest motiv, prevenția este mult mai importantă decât încercarea de a repara ulterior un contract prost redactat.
Dar dacă părintele face o donație?
Donația este o altă modalitate prin care locuința poate fi transmisă copilului.
Părintele poate analiza inclusiv varianta donării nudei proprietăți cu rezervarea uzufructului viager, astfel încât să păstreze anumite drepturi asupra imobilului pe durata vieții.
Prin urmare, nu trebuie confundată donația simplă a întregului drept de proprietate cu o donație în care donatorul își rezervă un drept real.
Diferența poate fi esențială pentru protecția părintelui.
Atenție la ideea că donația către copilul căsătorit devine automat bun comun
Faptul că fiul sau fiica este căsătorit(ă) nu înseamnă automat că un imobil primit prin donație devine proprietatea ambilor soți.
Regimul juridic al bunului depinde de modalitatea prin care acesta este dobândit și de situația concretă.
Este încă un motiv pentru care actul trebuie discutat cu notarul înainte de semnare, mai ales dacă părintele dorește ca proprietatea să rămână exclusiv copilului său.
Ce trebuie verificat înainte de transfer
Înainte de a semna actul, părintele trebuie să știe exact ce drepturi transmite și ce drepturi păstrează.
Trebuie discutate explicit cu notarul cel puțin următoarele aspecte: cine devine proprietar, dacă părintele păstrează uzufructul sau abitația, durata dreptului rezervat, cine suportă anumite cheltuieli și ce efecte apar dacă proprietarul dorește ulterior să înstrăineze imobilul.
Dacă scopul transferului este și asigurarea întreținerii părintelui, obligațiile copilului trebuie stabilite separat și foarte clar.
Cât costă transferul
Costul nu poate fi stabilit printr-o singură sumă valabilă pentru toate locuințele.
Pot exista onorarii notariale, costuri pentru operațiunile de carte funciară și, după caz, obligații fiscale, iar valoarea acestora depinde de tipul actului, valoarea proprietății și situația juridică concretă.
Tratamentul fiscal poate fi diferit în funcție de modalitatea de transfer și de relația dintre părți.
De aceea, înainte de alegerea între donație, vânzare, întreținere sau altă soluție juridică, este utilă solicitarea unei simulări a costurilor direct de la notar.
Nu semna doar pentru că „oricum casa rămâne copilului”
Transferul proprietății în timpul vieții este o decizie cu efecte juridice importante.
Relația dintre părinte și copil poate fi excelentă în momentul semnării, dar actul trebuie conceput astfel încât să ofere protecție și dacă situația familiei se schimbă peste cinci, zece sau douăzeci de ani.
Pentru părintele care vrea să transmită locuința, dar să continue să o folosească până la sfârșitul vieții, rezervarea unui uzufruct viager sau a unui drept de abitație este una dintre chestiunile esențiale care trebuie discutate cu notarul înainte de semnarea actului.
Iar dacă se dorește și obligația copilului de a asigura îngrijirea părintelui, trebuie analizată separat varianta contractului de întreținere.
Forma potrivită depinde de situația familiei, de obiectivul urmărit și de drepturile pe care părintele dorește să le păstreze.
