O casă moștenită poate deveni rapid motiv de ceartă între frați. Unul are nevoie de bani și vrea să vândă, altul spune că locuința trebuie păstrată în familie, iar un al treilea refuză pur și simplu să semneze orice document.
De aici apare întrebarea care provoacă multe conflicte după o succesiune: dacă un singur moștenitor vrea să vândă casa, iar ceilalți se opun, cine poate decide?
Răspunsul nu este atât de simplu precum „dacă unul nu semnează, casa nu se vinde niciodată”.
Un coproprietar nu poate vinde de unul singur întreaga casă care aparține și celorlalți, însă există căi legale prin care coproprietatea poate înceta chiar dacă frații nu reușesc să ajungă la o înțelegere.
Un frate nu poate vinde singur întreaga casă
Să presupunem că trei frați moștenesc aceeași casă și fiecare dobândește o cotă de 1/3.
Niciunul dintre ei nu devine automat proprietarul întregului imobil.
Prin urmare, dacă unul dintre frați găsește un cumpărător, nu poate merge singur la notar și să-i vândă acestuia întreaga proprietate, ignorând drepturile celorlalți coproprietari.
Pentru vânzarea voluntară a întregului imobil este necesar acordul proprietarilor ale căror drepturi sunt transferate.
Aici însă apare detaliul care schimbă situația.
Propria cotă poate fi vândută
Fiecare coproprietar are un drept individual asupra cotei sale.
Dacă unul dintre frați deține 1/3 din dreptul de proprietate, în principiu poate dispune de acea cotă, în condițiile legii.
Asta nu înseamnă că poate vinde întreaga casă.
Poate vinde numai dreptul care îi aparține.
Cumpărătorul cotei respective nu devine proprietarul întregii locuințe, ci ajunge coproprietar alături de ceilalți titulari.
Ce cumpără, de fapt, cineva care ia 1/3 din casă
Aici apare o confuzie foarte frecventă.
Dacă cineva cumpără cota de 1/3, asta nu înseamnă automat că primește dormitorul din dreapta, primul etaj sau o anumită parte din curte.
Cota reprezintă o fracțiune din dreptul de proprietate asupra întregului bun.
Din acest motiv, o cotă dintr-o casă poate fi mai greu de vândut decât întreaga proprietate. Un cumpărător trebuie să accepte că va intra într-o coproprietate cu alte persoane.
„Eu nu semnez!” Poate un frate să blocheze totul?
Poate bloca vânzarea amiabilă a întregii proprietăți dacă pentru aceasta este necesar și acordul său.
Dar asta nu înseamnă automat că îi poate obliga pe ceilalți să rămână pentru totdeauna în indiviziune.
Codul civil consacră posibilitatea încetării coproprietății prin partaj.
Prin urmare, dacă frații nu reușesc să ajungă la o înțelegere, coproprietarul care dorește să iasă din această situație poate apela, în condițiile legii, la partaj.
Ce se întâmplă dacă nimeni nu se înțelege
Prima variantă este partajul prin bună înțelegere.
Frații pot stabili cine păstrează casa, cine primește bani sau dacă proprietatea va fi vândută, iar prețul va fi împărțit potrivit drepturilor fiecăruia.
Problema apare atunci când discuțiile eșuează.
În acest caz se poate ajunge la partaj judiciar, iar modul în care va fi împărțit bunul va fi stabilit în cadrul procedurii.
Casa poate ajunge la un singur frate
Dacă locuința nu poate fi împărțită în natură într-un mod rezonabil, una dintre soluțiile posibile este atribuirea întregului imobil unuia dintre coproprietari.
Dar acesta nu primește gratuit și părțile celorlalți.
Va trebui să le achite contravaloarea drepturilor care le revin, prin plata unei sulte.
Să presupunem că unul dintre cei trei frați dorește foarte mult să păstreze casa părintească și dispune de banii necesari.
În cadrul partajului, în funcție de circumstanțele concrete, casa îi poate fi atribuită, iar ceilalți pot primi sumele corespunzătoare cotelor lor.
Dar dacă nimeni nu vrea sau nu poate să plătească?
Aici apare situația care îi surprinde pe mulți proprietari.
Atunci când bunul este indivizibil sau nu poate fi împărțit comod în natură și nu poate fi atribuit unuia dintre coproprietari în condițiile legii, se poate ajunge la vânzarea bunului.
În cadrul partajului, legea permite, în anumite condiții, vânzarea bunului, inclusiv prin licitație publică, urmând ca prețul să fie distribuit coproprietarilor proporțional cu drepturile lor.
Prin urmare, simpla declarație „nu vreau să vând și nu voi semna niciodată” nu garantează că situația de coproprietate va continua pentru totdeauna.
Dacă unul dintre frați locuiește deja în casă
O altă situație frecventă apare atunci când unul dintre moștenitori rămâne în locuința părinților.
Poate locui acolo de ani întregi, poate plăti facturile și poate considera casa „a lui”.
Simplul fapt că folosește locuința nu îl transformă însă automat în proprietarul exclusiv al acesteia.
Dacă imobilul este deținut în coproprietate, și ceilalți coproprietari au drepturi asupra bunului.
Situația concretă poate deveni mai complicată dacă unul dintre ei folosește exclusiv proprietatea și îi împiedică pe ceilalți să-și exercite drepturile.
Poate schimba yala și să nu-i mai lase pe ceilalți să intre?
Un coproprietar nu trebuie să se comporte ca și cum ar fi singurul proprietar atunci când dreptul asupra imobilului aparține mai multor persoane.
Folosirea bunului comun trebuie exercitată cu respectarea drepturilor celorlalți coproprietari.
Dacă apar asemenea conflicte, situația trebuie analizată în funcție de actele de proprietate, cotele deținute și împrejurările concrete.
„Eu am renovat casa, deci mi se cuvine mai mult”
Și aceasta este o sursă frecventă de conflicte.
Unul dintre frați poate spune că a schimbat acoperișul, a renovat camerele, a plătit impozitele sau a investit mii de lei în proprietate.
Aceste cheltuieli nu înseamnă automat că persoana respectivă dobândește o cotă mai mare din proprietate.
Totuși, anumite cheltuieli și investiții pot deveni relevante la partaj, în funcție de natura lor, de situația concretă și de dovezile existente.
Facturile, chitanțele, contractele și dovezile plăților pot deveni foarte importante.
Trei frați, o casă și niciun acord. Ce se poate întâmpla
Să luăm exemplul unei case moștenite în cote egale de trei frați.
Primul spune: „Eu vreau să vindem și să-mi iau banii.”
Al doilea răspunde: „Casa părinților nu se vinde.”
Al treilea nu vrea să semneze nimic.
Primul frate nu poate vinde singur întreaga proprietate ca și cum i-ar aparține în exclusivitate.
Își poate însă valorifica propriul drept în condițiile legii sau poate solicita ieșirea din indiviziune.
Dacă unul dintre ceilalți dorește casa și poate suporta plata corespunzătoare drepturilor celorlalți, aceasta poate fi una dintre soluții.
Dacă nu există acord, disputa poate ajunge la partaj judiciar.
Ce trebuie verificat înainte de a face orice pas
Înainte de discuțiile despre vânzare trebuie cunoscută situația juridică exactă a proprietății.
Contează dacă succesiunea a fost dezbătută, cine figurează ca proprietar, ce cotă are fiecare persoană, dacă imobilul este înscris în cartea funciară și dacă există ipoteci, litigii sau alte sarcini.
De asemenea, trebuie verificate actele prin care au fost dobândite drepturile succesorale.
O situație aparent simplă poate avea particularități care schimbă soluția juridică.
Înțelegerea poate salva timp și bani
Atunci când este posibilă, soluția amiabilă poate evita un proces care consumă timp, bani și, de multe ori, relațiile dintre membrii familiei.
Frații pot conveni să vândă întreaga casă și să împartă prețul potrivit cotelor sau unul dintre ei poate prelua proprietatea și îi poate despăgubi pe ceilalți.
Dacă însă nimeni nu cedează, refuzul unui singur coproprietar nu înseamnă neapărat că situația va rămâne blocată pentru totdeauna.
Diferența esențială trebuie reținută: un moștenitor nu poate vinde singur întreaga casă deținută împreună cu ceilalți, dar coproprietatea poate înceta prin partaj chiar și atunci când nu există înțelegere între frați.
Pentru un caz concret, actele de proprietate și situația succesorală trebuie analizate de un notar sau avocat, deoarece cotele, sarcinile imobilului și alte împrejurări pot schimba pașii necesari.
